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如何评估房贷风险?专家指降低房价是一招

作者: 时间:2016/8/20 17:52:00 来源:21世纪经济报道

摘要:从长期和动态的角度评估房贷风险据媒体报道,截至8月8日,沪深两市共计16家上市房地产企业披露2016年中报或中报业绩快报,归属母公司股东的净利润合计148.28亿元,同比增长18%,即平均每家上市房地 ......

从长期和动态的角度评估房贷风险

据媒体报道,截至8月8日,沪深两市共计16家上市房地产企业披露2016年中报或中报业绩快报,归属母公司股东的净利润合计148.28亿元,同比增长18%,即平均每家上市房地产公司每天约赚338万元。而在2015年度,142家上市房地产企业平均每家每天约赚185万元。从一个小样本来看,今年房地产企业的盈利情况明显好于上年,行业的整体情况应该也是如此。

这得益于房地产去库存工作的推进。房地产去库存被作为今年经济工作的主要任务之后,各地趁机推出了各种鼓励购房的措施,甚至包括购房补贴。而银行则在实质偏宽松的货币环境下,加大了对房地产领域的放贷。根据央行发布的“金融机构贷款投向统计报告”,今年6月末,人民币房地产贷款余额同比增长24%,远高于同期各项贷款余额的增速。增长尤其快的是个人购房贷款,6月末余额同比增长了30.9%。据计算,今年上半年,新增个人购房贷款达到2.37万亿元,而去年全年才2.66万亿元。由于有房贷支持,而且利率较低,又有房地产去库存政策带来的涨价预期,商品房销售额大幅增长,在这样的形势下,房地产企业业绩当然会好转。

正因如此,有人指出,今年房地产去库存的同时也是加杠杆犹存。房贷大幅增长意味着住户部门在快速加杠杆,同时,房地产开发企业的杠杆也增加了。根据国际清算银行的数据,2009年以来,中国住户部门债务余额占GDP的比例的快速上升,从2008年末为18.1%,2015年末达到了39.5%,7年时间增长了20多个百分点。根据这个口径计算(GDP用过去4个季度加总的数据),今年6月末,这个比例为41.9%。由此可见,今年上半年,居民部门加杠杆的速度明显快于以往。中国住户部门债务中最大的组成部分是房贷,6月末余额为16.55万亿元,相当于过去4个季度GDP的23.4%(2015年末为20.7%)。房贷快速增长,令人担心房地产贷款风险。

但中金公司研究部近日发布的一份报告认为,相对国际可比指标,中国目前的房地产贷款杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。该报告指出,截至2016年6月底,中国房地产贷款存量为16.8万亿人民币(与央行的数据有一定出入),占过去四个季度GDP总和(年化GDP)的24%,而日本2014年这个比例为41%,美国2007年为73%,2015年为53%。相比之下,中国房贷存量占GDP的比例并不高。与之相应,中国房地产贷款支出占全部居民可支配收入的比例也较低。

再看纵向比较,该报告根据70个城市加权平均房价计算房价收入比,目前为7倍左右,而在2009年之前,有多年高达9倍以上;房贷月还款额占家庭每月可支配收入的比例今年上半年为32%,是2000年(当时高达51%)以来的最低水平。由此看来,居民的购房压力与还贷压力还在减轻,这与很多人的感受大相径庭。

需要指出的是,房地产价格收入比、月还款额占家庭每月可支配收入的比例的计算则与数据的选择有关,未必能够真正反映购房压力与还贷压力。而我国目前房地产贷款余额占GDP的比例较低,一部分原因是由于房贷的历史还比较短。

目前,我国房地产贷款占GDP的比例的确不算高,居民部门的杠杆倍数也不算大。因此,静态地看,房贷风险也不大,完全还在可控的范围。但是,评估房贷风险,我们还需要从长期和动态的角度去看。美国在2002年时住户部门的房贷占GDP的比例为56.5%,处于比较安全的范围;由于当时利率低,还款压力也不大。在宽松的环境下,次级贷款迅速发展。但是,5年之后,房贷占GDP的比例就迅速上升到75.1%;而利率也由于多次加息而上升到较高水平,一部分房贷客户没有能力还款,导致了次贷危机爆发。虽然我国目前房贷占GDP的比例较低,但对于房贷快速增长可能导致的风险需要加以防范。而且,目前是利率水平低的时期,今后有可能进入利率较高的时期,那时的还贷压力会大大增加。另外,未来居民收入的增长可能放缓。

房地产去库存的同时,也应该打击加杠杆。否则,就是没有改进供给体系的效率,居民购房的难度有增无减,与供给侧结构性改革的本意相背离。中央经济工作会议上提出的“适当降低商品住房价格”,也应该得到体现。这样才能真正减轻购房与还贷压力以及房贷风险。

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