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并购重组促地产业集中度提升

作者: 时间:2016/9/3 18:34:00 来源:中国证券报-中证网

摘要:房地产行业一直是并购市场的热点。不过,与以往转型为主的基调不同,今年上半年,央企整合、地产大鳄频频举牌成为行业新动向,这使得房地产企业并购重组热度进一步提升。分析人士指出,受房地产行业分化加剧、土地市 ......

房地产行业一直是并购市场的热点。不过,与以往转型为主的基调不同,今年上半年,央企整合、地产大鳄频频举牌成为行业新动向,这使得房地产企业并购重组热度进一步提升。分析人士指出,受房地产行业分化加剧、土地市场价格上涨、融资成本差异等因素影响,房地产行业集中度将继续提升,资金能力雄厚的龙头房地产企业将成为并购整合的主力军。

并购重组三大路径

从今年以来的案例看,房地产行业并购整合主要有三大模式。

首先当属以恒大为代表的“买买买”模式。今年以来,恒大先后实施了控股嘉凯城、增持万科、举牌廊坊发展、耗资百亿元晋升盛京银行第一大股东等资本运作,并在二级房地产市场举牌10多家上市公司,包括5家房地产企业。根据万科公告,恒大已持有万科6.82%股份。恒大房地产企业发布的中报显示,报告期末,恒大现金总额达到2120.0亿元。在当日业绩会上,当被问及2120.0亿元现金如何花时,公司相关人士表示,将从两个途径花钱:并购小地产商;并购金融机构,实现全牌照化。而融创中国将以43.94亿元收购莱蒙国际下属7个项目公司的所有股权。融创中国相关人士表示,上半年项目储备有2/3是收并购所带来,并购未来依然是公司的主导目标。

在国企改革背景下,地产国企之间的整合加速。今年以来,涉及央企地产资产重组的案例包括保利地产和中航地产、中海和中信、五矿和中冶,而中交、鲁能地产业务的重组则主要是内部整合。从整合模式看主要有两种,央企间的地产资产整合;集团内部重组。由于上市公司平台对地产行业的重要性,在这一整合过程中多涉及到相关上市公司的资产重组。

部分中小地产公司通过剥离地产资产或并购实施转型。浙江广厦、莱茵置业(现为莱茵体育)、华业地产(现为华业资本)等先后宣布逐步退出房地产行业,转向影视文化、体育、大健康等热门新兴行业。部分公司如泛海控股、宜华健康和华业资本等今年中报业绩表现不俗。随着并购重组新规等一系列监管政策的变化,前期流行的跨界并购重组难度加大,尚未转型的中小房地产企业转型难度加大。

风险意识需增强

中原地产统计显示,上半年,全国共诞生219宗价格超过10亿元的土地,其中半数由国有地产企业获得。分析人士指出,在房地产告别规模扩张时代,高地价侵蚀行业利润,三四线城市去库存压力持续存在的背景下,融资成本和热点城市拿地能力等变得越来越重要。因此,整合后综合实力得到提升的地产企业有望进一步提升影响力。而在项目收购中,房地产企业通过收购部分具有区位优势的项目公司,可以直接以更低的成本获取土地储备,迅速提升市场占有率,摆脱以往依靠自主拿地开发的模式。

不过,动辄几十亿数百亿的并购规模将加大公司财务压力,企业还需增强风险意识。截至6月30日,恒大房地产集团营业收入为875亿元,同比上升12.6%,实现毛利247.7亿元,增长12.2%。恒大房地产企业的负债总额为8178亿元。上半年,融创实现收入105.86亿元,较去年同期增长约94.5%;实现毛利14.06亿元,较去年同期增长127.5%,净利润约为1.03亿元,较去年同期减少91.8%。

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